Möblierte Wohnungen auf Zeit sind in München für viele internationale Fachkräfte der erste Schritt in die Stadt. Genau dieses Segment will die Bundesregierung neu regeln. Wir zeigen, was geplant ist, wie weit das Verfahren ist und was Vermieter und Unternehmen schon jetzt vorbereiten können.
Wer in München eine möblierte Wohnung sucht, zahlt in der Regel deutlich mehr als für eine leere. Für Vermieter ist das Modell attraktiv, für Mieter oft die einzige schnelle Lösung, etwa beim Umzug für einen neuen Job. Der Gesetzgeber sieht darin aber auch einen Weg, die Mietpreisbremse zu umgehen. Mit dem Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts, oft „Mietrecht II“ genannt, sollen deshalb drei Punkte neu geregelt werden: der Möblierungszuschlag, die Vermietung auf Zeit und die Indexmiete.
Wichtig vorab: Die Reform ist noch nicht beschlossen. Das Bundeskabinett hat den Entwurf im April verabschiedet, im Juli folgte die erste Lesung im Bundestag. Mitte Oktober hat der Rechtsausschuss Sachverständige angehört, deren Bewertungen weit auseinandergingen. Innerhalb der Koalition gibt es noch Gesprächsbedarf: Die Union möchte Änderungen zugunsten der Vermieter, das Justizministerium drängt auf einen zügigen Abschluss.
Einzelheiten können sich also noch ändern. Einen Termin für die Abstimmung im Bundestag gibt es bislang nicht.
Bisher ist gesetzlich nicht geregelt, wie hoch ein Zuschlag für Möbel sein darf. In Gebieten mit Mietpreisbremse, zu denen München gehört, soll sich das ändern. Vermieter müssten den Zuschlag vor Vertragsschluss unaufgefordert beziffern. Als angemessen gilt laut Entwurf ein monatlicher Zuschlag von höchstens 1 Prozent des Zeitwerts der Einrichtung. Für voll ausgestattete Wohnungen soll vereinfacht vermutet werden, dass bis zu 10 Prozent der Miete für die unmöblierte Wohnung angemessen sind.
Wer den Zuschlag nicht rechtzeitig nennt, riskiert viel: Die Wohnung gilt dann bei der Frage, welche Miete zulässig ist, als unmöbliert vermietet. Diese Wirkung hält bis zwei Jahre nach Nachholung der Angabe an.
Zwei Rechenbeispiele zeigen die Größenordnung. Bei einer Einrichtung mit einem Zeitwert von 12.000 Euro läge der Zuschlag bei höchstens 120 Euro im Monat. Bei einer voll möblierten Wohnung, die unmöbliert 1.500 Euro kalt kosten dürfte, wären nach der Pauschale bis zu 150 Euro vermutet angemessen.
Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, sind heute von vielen Schutzregeln ausgenommen, auch von der Mietpreisbremse. Was „vorübergehend“ heißt, ist bislang nicht genau festgelegt. Der Entwurf zieht eine klare Grenze: Die Ausnahme soll nur noch für einen besonderen Bedarf von bis zu sechs Monaten gelten. Ergibt sich erst nach dem Einzug ein längerer Bedarf, ist eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate möglich.
Wird diese Grenze überschritten, gelten ab diesem Zeitpunkt die normalen Regeln des Mietrechts, einschließlich Mietpreisbremse und Kündigungsschutz. Aneinandergereihte Kurzzeitverträge wären damit kein Ausweg mehr. Anders als die übrigen Punkte soll diese Regel bundesweit gelten, nicht nur in angespannten Märkten.
Für die Praxis bedeutet das: Ein Projekt von drei Monaten oder ein Praktikum bleibt ein typischer Fall für Wohnen auf Zeit. Eine Entsendung für zwei Jahre dagegen nicht. Schon nach heutiger Rechtsprechung kommt es darauf an, ob jemand in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründen will.
Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. Nach den Erfahrungen der Jahre 2022 und 2023 mit hoher Inflation soll es eine Bremse geben: Steigt der Index innerhalb eines Jahres um mehr als 3 Prozent, darf nur die Hälfte des darüber liegenden Anstiegs auf die Miete umgelegt werden. Bei 5 Prozent Inflation wären also höchstens 4 Prozent Mieterhöhung möglich.
Die Kappung soll nur in Gebieten gelten, die die jeweilige Landesregierung per Verordnung festlegt. Ob und wann Bayern das für München tut, ist offen. Anders als bei Möblierung und Kurzzeitmiete soll die Regel auch für bestehende Indexmietverträge greifen.
München ist von der Reform besonders betroffen. Laut ImmoScout24 war Ende 2023 fast jedes dritte Mietangebot in München möbliert, und die mittlere Angebotsmiete lag dabei rund 9 Euro je Quadratmeter über der unmöblierten Vergleichswohnung. Gleichzeitig ist der Bedarf echt: Das Institut der deutschen Wirtschaft verweist darauf, dass internationale Fachkräfte und Studierende oft schnell eine Adresse brauchen, nicht zuletzt für ihr Visum.
Die Reform macht das Segment der möblierten Wohnungen transparenter, aber nicht einfacher. Für seriöse Vermieter, die ihren Zuschlag ohnehin sauber kalkulieren, ändert sich wenig, außer dass sie ihn künftig offen ausweisen müssen. Wer dagegen mit Möbeln oder Kurzzeitverträgen vor allem die Mietpreisbremse umgeht, verliert dieses Modell.
Da sich der Entwurf im parlamentarischen Verfahren noch ändern kann, raten wir zu Vorbereitung statt Aktionismus. Bestehende Verträge müssen Sie nach heutigem Stand nicht anpassen. Wir berichten, sobald der Bundestag entschieden hat.
Ob Mietkalkulation für Eigentümer oder Wohnungssuche für internationale Fachkräfte: Im persönlichen Gespräch finden wir die passende Lösung.